返回列表 回复 发帖 超级豆操作

高杠杆毁了股市,现在是房市了!?

(转载金融时报)
链家金融引爆房地产“场外配资”危机!?高杠杆毁了股市,现在是房市了!?


链家在上海下线金融产品、撤销橱窗广告以及停止独家代理等事项。然而,在业内人士严厉,这根本不算个事儿!最严重的是他们的金融产品场外配资所带来的高杠杆!上一轮的股票牛市是杠杆牛,然后变成了杠杆股灾!这次会不会轮到房市!?

场外配资和高杠杆才是高风险!



上海市住建委要求上海链家下线金融产品、撤销橱窗广告以及停止独家代理等事项,主要原因是链家中介存在欺瞒房产抵押和房东信誉情况,导致消费者在支付定金或房款后,房子遭到查封、房产证无法办理。
      
这次政府查处行为对正在探索国内房产中介公司市场化来说,是一大狠招,背后隐含三层意思:
        
第一,  这次政府部门要求链家下线金融产品,并不是简单惩罚链家,亦并不是链家通过简单地提升内部管理就可以规避此事发生,而是政府部门嗅到中介公司和部分购房者“场外配资”行为的危险气息。在过去,购房者购买一套房屋,首套房杠杆比率约1:3,目前购房者利用链家金融杠杆支撑点,场外配资动辄1:5甚至1:7的连环杠杆比例,举例:

路人甲准备在北京购买一套500万元房子,2013年购房者需首付170万,加上税费,约180万,很多购房者面对高额的首付,望而却步,自从中介公司推出金融服务后,比如首付贷等,购房者缺少资金由中介公司垫上,购房者只需100万元,购房者相当于从3倍杠杆放大到5倍杠杆,购房门槛降低约40%,连链家就自我感叹,目前房地产销售成交额,其中30%成交额源自于链家金融部门推动,当然这样的情况同样存在于我爱我家、搜房网房天下。

换言之,目前房地产交易市场中,10名购房者中有3名购房者借助了中介公司杠杆来购房,通过各大中介公司公开宣传数据可以推出:链家销售额中大约有2100亿元使用了杠杆成交,房天下大约2000亿元,我爱我家大约有800亿元,整个中介行业通过“场外配资”实现购房成交金额早已超过1万亿元,这样客观事实造成上海市政府担心系统风险性爆发,这次上海市住建委要求上海链家下线金融产品、撤销橱窗广告以及停止独家代理等事项,折射出的是房地产交易中“场外配资”需谨慎参与。

第二,  相对于股市领域的场外配资对象,多数是只是个人行为在进行“场外配资”,而房地产领域的“场外配资”却是一环扣一环的杠杆配资,目前“场外配资”中,有50%居民是连环房屋连环成交,房屋连环成交占到整个房地产配资的半壁江山,路人甲这位房地产“场外配资”背后是路人乙、路人丙、路人丁等,虽然链家保证从路人甲到路人丁保证不出任何差错,这一环扣一环的“场外配资”绑架在链家金融上,整个市场都弥漫着非常危险的气息,并且是一环扣一环,上海市建委政府部门人员在内部透露,“按照目前推断,链家一个城市约3000套房屋借用了金融杠杆,这涉及到3000组家庭,加上一环扣一环的连环配资,波及家庭肯定超过3000组家庭,这隐含着社会巨大风险性。”
      
第三,  在中国住宅市场增幅急剧衰减时,链家市场占有率提高3倍,复合增长率比中国GDP增速高3倍,房子不好卖了,在同一个市场,中原地产、搜房、我爱我家和链家都面临相同问题,所以链家金融是链家围绕购房者生命周期的每一个阶段打造完整房产生态系统的重要一环,通过金融手段,帮助购房者借助自己金融力量购房,中介公司利用自己的融资能力让购房者买房更加简单,这也助推了房价上涨,随着链家下线金融产品、撤销橱窗广告以及停止独家代理等事项,相信其它中介公司类似行为会得已压制,在这样情况下,我们可以研判道:一线城市的快速暴涨局面将得以缓解,一线城市房价开始呈现平稳局面,一线城市暴涨局面有望缓解。

银库金融副总裁齐俊杰认为:链家绝不是一个人在做这种场外配资,房地产之所以到今天在一些城市还能疯涨,完全是因为民间金融在作死,什么资产证券化,把开发商的房子整楼接走,卖给理财客户,然后开发商承诺回购。又或者在银行贷款的杠杆上再加杠杆。甚至昨天深圳出现了众筹炒房,这些都是场外配资的种种表现形式,大家都在通过各种途径给火热的楼市火上浇油。结果可想而知。所以理财的这些公司,所谓的房地产证券化,这些为房地产提供金融配资服务的公司,他们才是推高房价的幕后推手。

链家金融四宗罪:


1、高利贷

链家理财官网介绍,其是链家集团旗下互联网房产金融平台,线上对接有投资理财需求的投资人,线下对接在链家办理购房业务的业主,“首创房产买卖-支付-理财的房产金融闭环模式”。

链家理财的运营主体就是北京链家房地产经纪有限公司。

资金借给谁?

散标中详细介绍:借款人大多来自链家房屋买卖客户,主要用于借款人房产交易过程中所产生的短期资金周转,比如业主卖房 需要还清银行按揭、买房客户因银行批贷放款较慢而无法支付尾款、业主换房、房屋抵押借款等。

从仅有介绍中,模糊的用途上来看,又想到了昨天的庄先生和黄先生。

2月23日上海市消保委对申城消费者经常使用的网上房产中介交易体察进行通报。消费者庄先生和黄先生分享了在链家购房的的遭遇。

为替儿子买婚房,2016年1月9日,庄先生通过链家与出售方签订 《房地产买卖居间协议》,意向购买上海市富平路上的中浩云花园内一套约60平方米的房屋。当他支付80万元定金后,却被链家告知房屋交易有障碍,因该房屋 不仅“背”着公积金贷款,还在庄先生不知情的情况下,被出售方抵押给链家一名工作人员,出售方由此借得167万元贷款,月利率1.6%,用来购买其他房屋。

而黄先生的遭遇则是在购买一套被链家称为“有按揭贷款”的400万房屋过程中,到签订合同时才发现所谓“按揭”竟是总价340万元的抵押。为推进交易,得 先帮房东还抵押。而链家表示可以借钱给黄先生,把这个房产继续交易下去。操作方式是由链家垫资110万元,月利率1.6%。

两个案例中,链家提供的资金成本同为月息1.6%,也就是年化19.2%,远超4倍银行贷款利率,也高于此前规定的18%的贷款利率上限。

虽然并未有明确证据指出链接方面在垫资过程中的资金来源是自由资金、客户经理个人行为还是互联网金融平台的产品,但是至少从庄、黄两人的案例来看,该垫资款的资金风险还是非常高的。

链接理财的投资收益在年化6%到8%之间,如果投向就是上述19.2%利率的贷款产品的话,收益利差超过10个点。

2、自己为自己担保

链家理财的网站上,几乎所有产品都是由中融信担保提供本息保证。

而工商资料显示,中融信担保的唯一股东就是北京链家房地产经纪有限公司。

换句话说也就是链家自己为自己担保。2015年12月28日出台的《网络借贷信息中介机构业务活动管理暂行办法(征求意见稿)》第三章第十条第规定,网络借贷信息中介机构禁止向出借人提供担保或者承诺保本保息。

3、超额担保

链家理财2015年报显示,平台2015年累计成交138亿,月平均交易额超过10亿,单日融资过亿,以链家理财两个月至一年的标计算, 存量起码在20亿以上。

而中融信作为担保,其工商注册登记显示注册资金只有5000万,已经远超担保行业10倍杠杆的默认规定。

此外,北京中融信担保有限公司经营范围显示,其只是一般的经营合同担保公司,不是融资性担保公司。

4、自己对自己资金监管

链家的金融版图里还有一个重要构成就是第三方支付。

北京理房通支付科技有限公司是链家集团旗下第三方支付平台,于2014年7月获得中国人民银行颁发的《支付业务许可证》,也是目前国内唯一一家持牌房屋担保支付平台。

工商资料显示理房通注册于2013年8月,股东为前面提到过的中融信担保和北京中和泰投资咨询有限公司两家,法人为单一刚。单一刚的身份是链家地产的执行董事。

北京中和泰投资咨询有限公司的股东链家地产董事长左晖外还有链家地产副总裁王拥群。

这是一个完全由链家控制的第三方支付公司。

链家“理房通”的主要功能类似于淘宝的“支付宝”,购房者预付的定金与购房首付款被“理房通”冻结在第三方账户,直到房屋过户结束后才将资金解冻,转给卖 房客户,避免出现因房屋产权问题导致买方客户无法过户,或因买方客户购房资金不够,致使卖方客户“钱房两失”等现象的出现。

“理房通”网站数据显示,其已完成了高达1300多亿元的交易额,其中北京地区就占到了1200亿元以上。有质疑声认为,千亿规模的交易仅以常规的3成首付计算,也有300亿的资金沉淀。

这笔沉淀资金会乖乖躺在银行备付金账户还是被用作高息贷款的发放?由于交易过程的关联公司都在链家自己的体系内,隐蔽性相对较高。

就资金沉淀问题,“理房通”于去年发过一份关于链家通过沉淀资金获利的辟谣声明。声明内容表示,“理房通”接受的客户备付金,是全额缴存至支付机构客户备付金专用存款账户。

理房通也坦承,冻结的备付金是会在银行产生活期利息的,但按照行业常规,银行活期利息很低,不会返还给客户。

事实上,更合规的四方监管是:买卖双方可以直接拉着中介去任一银行做资金冻结,完成交易后由银行确认将首付转账到买家帐号。

以上海为例,上海市房地产交易中心早在2008年就推出了资金监管服务。但在实际操作过程中,客户并未在交易中心得到醒目提醒,且因为排队问题等影响,较少使用。

总结来说,链家金融确实在互联网平台、支付、担保和线下业务有全面布局,但如果其中有一环出现问题,很容易出现风险传导,并可能通过理财端变相将风险都转移到客户身上。

链家回应:



2016年2月25日,链家常务副总裁王拥群回应了链家事件,称对2起纠纷案件进行了处理,但是,对于链家金融的问题只字未提!

一下为全文:

各位城市总经理:

大家好!

相信大家这两天有所耳闻,最近上海发生了两起链家的用户交易纠纷,引起了社会和媒体的广泛关注。

在事件发生后,我们第一时间对此事进行彻底的调查并进行处理,现在将处理结果通报如下:

1. 对于涉及2起纠纷的用户,已经做出了妥善的补偿;

2. 涉事的两家门店进行彻底整改;

3. 上海链家全体进行自查。

各位城市总经理和运营管理者应该以此事为契机,对已有的业务进行自省和自查。

现阶段,请做好以下3件事:

1. 严格按照链家的标准流程,为用户提供高效优质的服务。认真做好业务交易的每一个环节,包括真实房源核查、签约前(或者转定前)产权核查和签后服务等;

2. 一切以保护用户合法权益为原则,不管是二手房业务和金融业务,所有在途单,遇到任何问题,都要尽一切可能在24小时内快速解决;

3. 看到任何相关报道,不管是否属实,请不要去评论和争辩。

作为房产交易的领军企业,我们应该珍视每一个批评和意见。有则改之,无则加勉!

在过去的一年,链家飞速发展,不可避免会产生一些问题。

此次事件更是给我们提了一个醒:在任何时候,都要不忘初心,把客户永远放在第一位!

王拥群

2016.2.25









链家金融引爆房地产“场外配资”危机!?高杠杆毁了股市,现在是房市了!?









进来看看
帮顶
祝大家开心每一天
祝大家开心每一天
祝大家开心每一天
戏龙凤 发表于 2016-3-5 17:44
关注一下

快乐每一天!
祝大家开心每一天
高杠杆毁了股市吗?
返回列表